Ζητήματα ευθύνης τρίτου που αποκτά ενυπόθηκο ακίνητο μετά την εγγραφή της υποθήκης

Προϋπόθεση για να θεωρηθεί κάποιος ‘τρίτος κύριος ή νομέας’ είναι: α) να μην ευθύνεται προσωπικά για το χρέος (ως οφειλέτης ή εγγυητής) και επιπρόσθετα, είτε β) να νέμεται με νόμιμο τίτλο κυριότητας το ενυπόθηκο ακίνητο ο οποίος μεταγράφηκε μετά την εγγραφή υποθήκης ή γ) να έχει καταστεί καθολικός ή ειδικός διάδοχος του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου μετά την εγγραφή της υποθήκης ή της προσημείωσης της υποθήκης, εξαιρούνται όμως οι κληρονόμοι καθώς θεωρούνται προσωπικοί οφειλέτες ή δ) να έχει καταστεί κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου λόγω χρησικτησίας μετά την εγγραφή της υποθήκης ή ε) να έχει εκουσίως παραχωρήσει υποθήκη στο ακίνητό του καθιστάμενος εκ τρίτου συμβαλλόμενος στη δανειακή σύμβαση.

 

Ποια είναι η έκταση ευθύνης του τρίτου-μη οφειλέτη;

 

Σύμφωνα με τον αστικό κώδικα, ο μη οφειλέτης-τρίτος που απέκτησε, με νόμιμο μεταγεγραμμένο τίτλο, καλόπιστα ή καταδολιευτικά, ενυπόθηκο ακίνητο δεν εξομοιώνεται με τον οφειλέτη, δηλαδή δεν ευθύνεται προσωπικά για την καταβολή του χρέους του προκατόχου του ακινήτου προς εξασφάλιση του οποίου παραχωρήθηκε η υποθήκη ή η προσημείωση. Αυτό σημαίνει ότι δανειστής δεν μπορεί να προβεί σε αναγκαστική είσπραξη της απαίτησης κατάσχοντας το εισόδημά του ή άλλα περιουσιακά στοιχεία του τρίτου, πέραν του ενυπόθηκου ακινήτου.

Η ευθύνη όμως του τρίτου είναι αποκλειστικά εμπράγματη, φτάνει δηλαδή μέχρι την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και περιορίζεται μόνο στην υποχρέωσή του να ανεχθεί τον σε βάρος του πλειστηριασμό επί του συγκεκριμένου ακινήτου επί του οποίου εγγράφηκε η υποθήκη για την πληρωμή του ξένου χρέους, με τη μορφή της εμπράγματης υποθηκικής αγωγής (Άρθρο 993 παρ. 1 εδ. β ΚΠολΔ και 41 του ΕισΝΚΠολΔ).

Τούτο σημαίνει ότι αν το οφειλόμενο ποσό που είναι εξασφαλισμένο με την υποθήκη είναι κατά το χρόνο της αναγκαστικής εκτέλεσης μικρότερο σε σχέση με το ποσό της προσημείωσης ή της υποθήκης (είθισται οι τράπεζες να ορίζουν το ποσό της προσημείωσης υποθήκης στο 120% επί του χορηγούμενου ποσού του δανείου), ο τρίτος αποκτών θα ευθύνεται μέχρι το ύψος του οφειλόμενου ποσού. Περαιτέρω, ο τρίτος έχει δυνατότητα να καταβάλει αντί για το σύνολο της ασφαλιζόμενης με υποθήκη απαίτησης, μέρος αυτής, αν ο δανειστής συναινεί, οπότε στην περίπτωση αυτή θα επέλθει μερική απόσβεση της υποθήκης, η οποία θα εξακολουθεί να ασφαλίζει την ελαττωμένη κατά το ποσό της καταβολής απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή.

Αν όμως το οφειλόμενο ποσό κατά το χρόνο της αναγκαστικής εκτέλεσης ξεπερνάει το ποσό της εγγραφής της υποθήκης,  ο τρίτος θα ευθύνεται μέχρι το ποσό της εγγραφείσας υποθήκης και όχι παραπάνω (βλ. ΑΠ 411/2010, ΤΝΠ Νomos). Στην περίπτωση αυτή που η ασφαλισμένη απαίτηση είναι μεγαλύτερη από το ποσό της εγγραφείσας υποθήκης, η καταβολή από πλευράς του τρίτου του ποσού  για το οποίο εγγράφηκε η υποθήκη, θα επιφέρει απόσβεση της υποθήκης, κατ’ εξαίρεση της αρχής του αδιαίρετου της υποθηκικής ευθύνης κατά την οποία η υποθήκη ασφαλίζει ολόκληρη την απαίτηση (1294 ΑΚ και ΕφΠειρ 84/2022, ΕιρΘεσσαλ 43/2018, ΑΠ 16/2016, ΤΝΠ Nomos).

Προϋπόθεση για την άσκηση της εμπράγματης αγωγής είναι να υπάρχει εκτελεστός τίτλος του άρθρου 904 ΚΠολΔ (διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση κλπ) σε βάρος του ενοχικώς ευθυνόμενου οφειλέτη και το χρέος να έχει καταστεί ληξιπρόθεσμο. Στην περίπτωση που ο δανειστής προχωρήσει στην εμπράγματη αγωγή κατά του τρίτου, του επιδίδει επιταγή προς εκούσια συμμόρφωση, δηλαδή του δίνει τη δυνατότητα για πληρωμή με μετρητά του χρέους μέχρι το ποσό της υποθήκης με το οποίο βαρύνεται το ακίνητο, και σε διαφορετική περίπτωση, προχωρεί σε κατάσχεση και πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που αφορούν την αναγκαστική εκτέλεση (ΜΠΘεσσαλ 9213/2020, ΕφΑθ 1015/2018, ΤΝΠ Nomos).

 

Μπορεί ο δανειστής να επιδιώξει την ικανοποίησή του από τον τρίτο-μη οφειλέτη παράλληλα με τον προσωπικό οφειλέτη;

 

Ο δανειστής έχει την ευχέρεια για να επιδιώξει την εξόφληση της απαίτησής του να απευθύνει αναγκαστική εκτέλεση είτε κατά του προσωπικού οφειλέτη ενεργώντας κατάσχεση κάθε περιουσιακού του στοιχείου, χωρίς να δεσμεύεται από την εγγραφή υποθήκης στο συγκεκριμένο ακίνητο, είτε κατά του τρίτου αποκτώντος το ενυπόθηκο ακίνητο. Η επιλογή της ενοχικής αγωγής κατά του προσωπικά ευθυνόμενου οφειλέτη δεν αποκλείει την άσκηση της εμπράγματης αγωγής ή και το αντίθετο, όπως επίσης δεν αποκλείεται η σύγχρονη και παράλληλη ή μετέπειτα άσκηση της ενοχικής αγωγής αν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν ικανοποιηθεί ολικά από το τίμημα του πλειστηριασμού του ενυπόθηκου (Άρθρο 1291 και 1293 ΑΚ, ΜΠΘεσσαλ 6562/2021, ΤΝΠ Nomos).

 

Ποια είναι η άμυνα του τρίτου κυρίου ενυπόθηκου ακινήτου σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος του;

 

Ο τρίτος κύριος του ενυπόθηκου μπορεί να προβάλει με το ένδικο βοήθημα της ανακοπής του άρθρου 933 KΠολΔ όλες τις ενστάσεις που απορρέουν από τις μεταξύ αυτού και του επισπεύδοντος δανειστή ιδιαίτερες προσωπικές σχέσεις και συμφωνίες, ενστάσεις (γνήσιες ή καταχρηστικές) που στρέφονται κατά του κύρους της εγγραφής ή του κύρους του τίτλου της υποθήκης (όπως είναι η απόσβεση της απαίτησης λόγω παραγραφής), ή κατά της νυν υποστάσεως της υποθήκης, καθώς και, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της υποθήκης, ενστάσεις που έχει ο οφειλέτης του χρέους κατά της απαίτησης.

 

 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου

*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).