Οίκηση: το δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της

Φύση του δικαιώματος-Αντικείμενο οίκησης

Οίκηση είναι η προσωπική δουλεία, η οποία παρέχει στον δικαιούχο το αποκλειστικό δικαίωμα να χρησιμοποιεί ως κατοικία, ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της κατ’ αποκλεισμό του κυρίου (ΑΚ 1183).

Αποκλείεται να συσταθεί οίκηση σε ιδανικό μερίδιο πράγματος αλλά μπορεί να συσταθεί σε μέρος πράγματος. Μπορεί να συσταθεί και σε αυτοτελές δωμάτιο καθώς και σε οποιονδήποτε χώρο εφόσον δεν ισχύει ο ΓΟΚ.

Πρόκειται για περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο.

Η δουλεία οίκησης μπορεί να είναι πλήρης ή περιορισμένη. Πλήρης οίκηση δηλαδή υπάρχει όταν η εξουσία του ωφελούμενου αποκλείει την εξουσία του κυρίου και όταν συστήνεται επί οικοδομής ή διαμερίσματος μόνο για οικιστική χρήση. Αντιθέτως, όταν προβλέπεται συνοίκηση ή όταν το δικαίωμα περιορίζεται σε ορισμένες μόνο χρονικές περιόδους χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα ή όταν το δικαίωμα συστήνεται για επαγγελματική στέγη, πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία. Η μικτή χρήση του όμως δεν μπορεί να αποκλεισθεί εφόσον η επαγγελματική χρήση έχει δευτερεύοντα χαρακτήρα και δεν προσκρούει στις αντιλήψεις των συναλλαγών.

Ο δικαιούχος δικαιούται να κατοικεί με τα μέλη της οικογένειάς του.

 

Πώς μπορεί να συσταθεί;

Η οίκηση συνιστάται με δικαιοπραξία εν ζωή, δηλαδή σύμβαση μεταξύ του κυρίου (παραχωρούντος την οίκηση) και του δικαιούχου οίκησης (γονική παροχή, δωρεά) και σε περίπτωση πώλησης μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος κυρίου και του δικαιούχου οίκησης (‘μεταβίβαση με παρακράτηση ισόβιας οίκησης’). Δεν μπορεί συνεπώς να αποκτηθεί οίκηση με σύμβαση μεταξύ άλλων υπερ τρίτου προσώπου μη συμπράξαντος στη μεταβιβαστική περί ακινήτου σύμβαση (ΕφΑθ 6131/1997). Η σύμβαση υποχρεωτικά πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου για τις περιοχές όπου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.

Μπορεί επίσης να συσταθεί είτε με διαθήκη ή με δωρεά αιτία θανάτου, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

 

Πότε αποσβήνεται;

Η οίκηση, αποσβήνεται όπως και η επικαρπία, για τους λόγους που αναφέρονται στις διατάξεις 1167-1170 ΑΚ, όταν από πραγματικούς ή νομικούς λόγου η άσκησή της καταστεί κατά τρόπο απόλυτο, οριστικό και διαρκή αδύνατη και χωρίς δυνατότητα επανόδου στην προηγούμενη κατάσταση.

 Συνεπώς, λόγω θανάτου και αφάνειας του δικαιούχου, με σύγχυση δικαιώματος (όταν δηλαδή στο πρόσωπο του δικαιούχου περιέλθει η κυριότητα), λόγω παραίτησης η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, κοινοποιείται στον κύριο και μεταγράφεται, λόγω καταστροφής της οικοδομής ή του διαμερίσματος, λόγω αδυναμίας ασκήσεως, λόγω αχρησίας, λόγω πληρωσης διαλυτικής αιρέσεως, λόγω παρόδου διαλυτικής προθεσμίας ή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

 

Δικαιώματα και υποχρεώσεις του δικαιούχου οίκησης

Ο δικαιούχος οικήσεως έχει τις ίδιες εξουσίες με τον επικαρπωτή, εκτός από την λήψη καρπών και ωφελημάτων (π.χ μισθωμάτων του ακινήτου) και εκτός από την εξουσία μεταβίβασης του δικαιώματος. Η εξουσία που παρέχεται με την οίκηση είναι εξουσία χρήσης, όχι κάθε μορφή χρήσης αλλά μόνο χρήσης για κατοικία.

Ο δικαιούχος της οίκησης έχει τις ακόλουθες υποχρεώσεις: α) της επιμελούς μεταχείρισης, της συνήθους συντήρησης, της ειδοποίησης του κυρίου για αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών που βλάπτουν ή απειλούν να βλάψουν το πράγμα, της πληρωμής των αναγκαίων εξόδων και δαπανών χρήσης και τακτικών δημόσιων βαρών, της συμμετοχής στις κοινές υποθέσεις όταν η οίκηση αφορά σε διαμέρισμα που έχει υπαχθεί στις διατάξεις οριζοντίου ιδιοκτησίας, της ανοχής πραγματογνωμοσύνης, καθώς και της απόδοσης της οικοδομής ή του διαμερίσματός της. Η υπαίτια παράλειψη της συνήθους συντήρησης του πράγματος από τον δικαιούχο δουλείας οίκησης επιφέρει ευθύνη του προς αποζημίωση του κυρίου του ακινήτου αρχικά βάσει ενδοσυμβατικής ευθύνης και αν συνεπάγεται φθορές σε αυτό και βάσει αδικοπρακτικής ευθύνης.

 

Πώς προστατεύεται ο δικαιούχος της οίκησης από προσβολές του δικαιώματός του;

Ο δικαιούχος της οίκησης μπορεί να προστατευθεί με την άσκηση των νόμιμων ενδίκων βοηθημάτων (διεκδικητική, αρνητική, πουβλικιανή αγωγή και ακόμη αγωγή προστασίας της οιονεί νομής δουλείας και ασφαλιστικά μέτρα νομής).

 

Μπορεί να κατασχεθεί το δικαίωμα οίκησης;

Δεδομένου ότι η οίκηση είναι πάντοτε αμεταβίβαστη, δεν μπορεί να είναι αντικείμενο κατάσχεσης με τη διαδικασία της εκτέλεσης στα ακίνητα, ενώ επίσης δεν μπορεί να είναι αντικείμενο υποθήκης.

 

Φορολόγηση και απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Σύμφωνα με την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία (Ν. 4223/2014 και ΠΟΛ 1237/2014), τα ενοχικά δικαιώματα της ενάσκησης επικαρπίας και συνοίκησης δεν αναγράφονται στις στήλες που αφορούν το είδος εμπράγματου δικαιώματος, αντίθετα με την περίπτωση σύστασης δουλείας οίκησης, όπου ο κύριος του ακινήτου εξομοιώνεται με ψιλό κύριο και ο έχων το δικαίωμα της οίκησης με επικαρπωτή. Ο κύριος φόρος που αναλογεί στην οίκηση και στο δικαίωμα επιφανείας ισούται με το φόρο που αναλογεί στην επικαρπία. Στην περίπτωση αυτή ο φόρος που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα ισούται με το φόρο που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα.

Σύμφωνα με το αρ. 26 του Κώδικα Φορολογίας κληρονομιών (Ν.2961/2021) με τίτλο «Απαλλαγή πρώτης κατοικίας», ‘Κατοικία ή οικόπεδο που αποκτάται αιτία θανάτου από σύζυγο ή και τέκνο του κληρονομούμενου κατά πλήρη κυριότητα, εξ ολοκλήρου ή κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου, απαλλάσσεται από το φόρο εφόσον ο κληρονόμος ή κληροδόχος ή ο  σύζυγος αυτού ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του (…..κλπ).

 

 

 

 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου

*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).