Υπερημερία αγοραστή σε σύμβαση αγοραπωλησίας και η ρήτρα παρακράτησης μέρους του τιμήματος αγοραπωλησίας απο τον πωλητή

1) Τα δικαιώματα του πωλητή σε περίπτωση υπερημερίας αγοραστή.

Ο Αστικός Κώδικας (ΑΚ 532) παρέχει στον πωλητή σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του πιστωθέντος τιμήματος απο πλευράς του αγοραστή (υπερημερία) τα εξής δικαιώματα: α) τη δυνατότητα να εμμείνει στη σύμβαση και να απαιτήσει το υπόλοιπο του τιμήματος καθιστώντας όλες τις υπόλοιπες δόσεις ληξιπρόθεσμες,  ή β) τη δυνατότητα να ζητήσει αποζημίωση λόγω της ματαίωσης εκπλήρωσης της σύμβασης, ή γ)  το δικαίωμα να υπαναχωρήσει απο τη σύμβαση πώλησης με συνέπεια την αναδρομική ανατροπή της και την απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων των συμβαλλομένων.

 

2) Το δικαίωμα υπαναχώρησης του πωλητή.

Το τελευταίο αυτό δικαίωμα ασκείται άτυπα (ΑΚ 390), χωρίς να απαιτείται να ταχθεί προηγουμένως στον αγοραστή εύλογη προθεσμία για εκπλήρωση και δεν ανακαλείται μονομερώς. Συνεπάγεται δε, την αξίωση για αμοιβαία επιστροφή των παροχών που έχουν ήδη καταβληθεί απο τα μέρη, σύμφωνα με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αυτό συνεπάγεται ότι ο πωλητής δικαιούται να επιστρέψει στον αγοραστή το τίμημα που ήδη κατέβαλε και ο αγοραστής αντίστοιχα οφείλει το πράγμα καθώς και τα ωφελήματα που τυχόν συνέλεξε απο τη χρήση του εφόσον έγινε πλουσιότερος και ευθύνεται επίσης σε αποζημίωση για τις φθορές και βλάβες που τυχόν προκλήθηκαν απο υπαιτιότητά του. Επιπρόσθετα, ο πωλητής μπορεί να αξιώσει και εύλογη αποζημίωση, η οποία δεν δύναται να ξεπερνάει την πραγματική ζημία του απο τη μη εκπλήρωση της σύμβασης (διαφυγόν κέρδος-π.χ όσα θα αποκέρδαινε απο την εκμίσθωση του πωλούμενου πράγματος σε τρίτους κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων).

 

3) Ο συμβατικός όρος περί παρακράτησης μέρους του τιμήματος που καταβλήθηκε στην περίπτωση υπερημερίας αγοραστή.

Συνηθίζεται στη συναλλακτική πρακτική να τίθεται σε προσύμφωνα ή σε οριστικά συμβόλαια αγοράς με πίστωση του τιμήματος και με όρο παρακράτησης κυριότητας, ρήτρα για την περίπτωση υπαναχώρησης του πωλητή σύμφωνα με την οποία ο πωλητής δικαιούται να επανακτά τη νομή του πωληθέντος πράγματος αλλά επιπλέον να παρακρατεί το μέρος του τιμήματος που έχει καταβληθεί ως τον χρόνο που ασκεί το δικαίωμα υπαναχώρησης, είτε λόγω ποινικής ρήτρας, είτε ως κατ’ αποκοπή αποζημίωση, είτε ως μίσθωμα για τη χρήση του πράγματος εκ μέρους του αγοραστή.

Πότε μία τέτοια ρήτρα είναι έγκυρη και πότε άκυρη;

Καταρχήν, πρέπει να λεχθεί ότι τα μέρη είναι ελεύθερα να συμφωνήσουν το ύψος της ποινής. Εντούτοις, έχει κριθεί απο τα δικαστήριά μας ότι όταν ο αγοραστής έχει πληρώσει το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος και καθυστερεί επουσιώδες τμήμα του, η ρήτρα αυτή είναι καταχρηστική (σύμφωνα με το ΑΚ 178) και άρα άκυρη. Περαιτέρω, έχει κριθεί έγκυρη μεν, αλλά ωστόσο υπέρμετρη και δυσανάλογη, ποινική ρήτρα που προέβλεπε οτι σε περίπτωση υπερημερίας του αγοραστή  ο πωλητής δικαιούται να κρατήσει το τίμημα που έχει καταβληθεί και να απαιτήσει το απομένον τίμημα ως αποζημίωση για τη χρήση του πωληθέντος απο τον αγοραστή κατά το διανυθέν διάστημα.

Εν προκειμένω, πρέπει να επισημανθεί ότι ο αγοραστής έχει τη δυνατότητα να αιτηθεί τη μείωση υπέρμετρης ποινικής ρήτρας στο προσήκον μέτρο (κατά τις διατάξεις δημοσίας τάξεως του ΑΚ 409), με αυτοτελή αγωγή, ανταγωγή ή με ένσταση. Τα κρίσημα κριτήρια που εξετάζει το δικαστήριο για να αποφανθεί για τον χαρακτήρα της ποινής ως δυσανάλογης είναι, ιδίως, τα παρακάτω: το μέγεθος της ποινής σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής, η έκταση της συμβατικής παράβασης του αθετούντος οφειλέτη και το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου του που αυτή έπληξε, ο βαθμός του πταίσματος του οφειλέτη και το όφελος που αυτός ή ο αντισυμβαλλόμενός του τυχόν προορίζονται απο τη μη εκπλήρωση της σύμβασης, οι τυχόν μεταβαλλόμενες συνθήκες μετά τη συνομολόγηση της ποινικής ρήτρας, τα τυχόν επιβλαβή αποτελέσματα (περιουσιακή και ηθική βλάβη) που έχει για τους συμβαλλομένους η μη εκπλήρωση της συμβάσεως, η οικονομική κατάσταση των μερών καθώς και η ηθική και κοινωνική μεταξύ τους σχέση.

Έχει επίσης κριθεί, υπο το πρίσμα των αρχών της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ότι ρήτρα που προέβλεπε την επιστροφή του τριπλάσιου τιμήματος που είχε προκαταβληθεί για την περίπτωση υπαναχώρησης του πωλητή είχε θεσπισθεί όχι προς το σκοπό επιφύλαξης δικαιώματος υπαναχώρησης σε αυτόν αλλά προς το σκοπό πρόσθετης κατοχύρωσης του αγοραστή προκειμένου να αποθαρρύνει τον πωλητή απο οποιαδήποτε σκέψη υπαναχώρησης. Κατά συνέπεια λογίστηκε ως καταχρηστική και άκυρη και αναγνωρίστηκε η ανυπαρξία δικαιώματος υπαναχώρησης του πωλητή.

Για τους παραπάνω λόγους, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή κατά την σύνταξη τέτοιων συμφωνητικών και συμβολαίων με σωστή στάθμιση των κινδύνων και των ωφελειών και υπο το πρίσμα της, κατά το μέτρο του εφικτού, εξισορρόπησης των αντιτιθέμενων συμφερόντων. Πρέπει να τονιστεί ότι η διασφάλιση των δικαιωμάτων του αγοραστή δεν είναι καθόλου αμελητέα και πρέπει να γίνεται πάντα με την δέουσα επιμέλεια και με την συνδρομή καταρτισμένου νομικού.

 

Πηγές:

-Π. Κορνηλάκης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, τόμ.1, 2η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Σάκκουλας, σελ. 350-354

-ΑΠ 714/2012 (Α2 Πολιτικό Τμήμα)

-ΠΠρΑθ 6185/2011, ΤΝΠ Nomos

-ΕφΑθ 4266/2004, ΤΝΠ Nomos

-ΜΠΣπαρτ 144/2006, ΤΝΠ Nomos

-ΕφΑθ 13904/1987, ΤΝΠ Nomos

-ΜΠΑθ 2084/1983, Δίκη 1983/246.

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου

*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).