Η αστική ευθύνη του διαχειριστή οικοδομής

1. Οι αρμοδιότητες του διαχειριστή (συμβατικές και εκ του νόμου)

Οι υποχρεώσεις του διαχειριστή μίας οικοδομής απορρέουν απο το καταστατικό της πολυκατοικίας, ή όπως καλείται εναλλακτικά κανονισμός σχέσεων συνιδιοκτητών. Σε περίπτωση κενού του καταστατικού οι υποχρεώσεις του συμπληρώνονται απο τη νομοθεσία. Στο καταστατικό κατά το σύνηθες περιλαμβάνονται οι διαχειριστικές του αρμοδιότητες, δηλαδή κατά κύριο λόγο η επισκευή και συντήρηση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, η κατανομή των βαρών και δαπανών βάσει του πίνακα κατανομής ποσοστών συνιδιοκτησίας και κοινοχρήστων, η είσπραξη των κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και η εξώδικη και δικαστική εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας σε υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της οικοδομής. Περαιτέρω, στις αρμοδιότητές του ανήκουν και συναφείς διαχειριστικές πράξεις, δηλαδή πράξεων που αποσκοπούν στην εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση και αύξηση της αξίας της οικοδομής και τείνουν προς το συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών (ΜΠΑθ 1240/2012, ΕφΑθ 580/2004, ΤΝΠ Nomos). Αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό, ο διαχειριστής εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών, ως ένωση προσώπων η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής και δεν εκπροσωπεί μόνο τη γενική συνέλευση των οροφοκτητών.  

 

2. Βαθμός ευθύνης του διαχειριστή σε περίπτωση αδικοπραξίας

Σε περίπτωση που ο διαχειριστής υπαιτίως προβεί σε πράξεις ή παραλείψεις κατά την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του, όπως αυτές απορρέουν απο τον κανονισμό και ιδιαίτερα αναφορικά με τη συντήρηση των κοινοχρήστων και συνεπεία αυτών προκληθεί ζημία σε κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και παραπέρα, σε ατομική ιδιοκτησία, ευθύνεται ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, εις ολόκληρον με τους τελευταίους, οι οποίοι ευθύνονται κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους  (Άρθρα 914, 297 και 298 ΑΚ σε συνδυασμό με τα άρθρα 922 και 926) (Βλ. Δημ. Παπαστερίου, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκκουλας, σελ. 533-534 και ΑΠ 462/2017, ΕφΑθ 5347/2008, ΑΠ 914/2005, άπασες δημοσιευμένες στη βάση νομικών δεδομένων "Nomos'). H εις ολόκληρον ευθύνη των ως άνω προσώπων σημαίνει ότι καθένας απο αυτούς έχει την υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή ολόκληρη, ο δε δανειστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την παροχή κατά την προτίμησή του απο οποιονδήποτε εξ αυτών των οφειλετών και στρεφόμενος κατά μόνον του διαχειριστή ή μόνον κατά ορισμένου συνιδιοκτήτη. Ως εντολοδόχος, ο διαχειριστής έχει αυξημένο βαθμό ευθύνης και ευθύνεται σε περίπτωση μη εκτέλεσης ή πλημμελούς εκτέλεσης για κάθε πταίσμα (σύμφωνα με τις διατάξεις της εντολής : 714 ΑΚ). 

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που η ζημία επέρχεται στο πρόσωπο ή σε ιδιοκτησία τρίτου ο οποίος έχει οχλήσει επανειλημμένα τον διαχειριστή προκειμένου ο τελευταίος να επισκευάσει ό,τι του προκάλεσε τη ζημία και προκειμένου να λάβει τα ενδεικνυόμενα μέτρα για την αποτροπή της βλαπτικής ενέργειας κατά τις διατάξεις των άρθρων 4 και 13 του Ν.3741/1929 και Αστικού Κώδικα. Όταν η ζημία που προκαλείται ευθύνεται σε πταίσμα του διαχειριστή, αυτός ευθύνεται προσωπικά έναντι του ζημιωθέντος λόγω αδικοπραξίας ενώ οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής ευθύνονται ως προστήσαντες. 

Αναφορικά με την εκπλήρωση των οικονομικών υποχρεώσεων της οικοδομής προς τρίτους ο διαχειριστής δεν ευθύνεται προσωπικά και με την ατομική του δηλαδή περιουσία.

Εκτος απο την αστική ευθύνη του διαχειριστή, πρέπει να επισημανθεί ότι σε περίπτωση που θίγονται αγαθά τρίτων τα οποία προστατεύονται απο την ποινική νομοθεσία, η ευθύνη του είναι υπο προϋποθέσεις και ποινική.

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου