ΕΞΑΛΕΙΨΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ ΜΕ ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗ: μία λύση εξωδικαστική, με πολλαπλό κέρδος σε χρόνο και χρήμα

Πριν από λίγες ημέρες, συντόνισα και διεξήγαγα ως διαπιστευμένη διαμεσολαβήτρια διαμεσολάβηση που οδήγησε στην επίτευξη συμφωνίας για την εξάλειψη υποθηκών ακινήτων, η οποία υπογράφηκε, αποτυπώθηκε σε συμφωνητικό και κατατέθηκε επιτυχώς στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Συμβαλλόμενα μέρη στην εν λόγω συμφωνία ήταν δανειολήπτης φυσικό πρόσωπο και εταιρεία απόκτησης απαιτήσεων (fund) που ήταν ειδικός διάδοχος της δανείστριας Τράπεζας και αρχικής δικαιούχου της οφειλής, το οποίο συναίνεσε λόγω εξόφλησης της δανειακής απαίτησης στην αποδέσμευση των ακινήτων του βαρυνόμενου ιδιοκτήτη από τις υποθήκες που είχαν εγγραφεί υπερ της πιστώτριας. Η διαδικασία συμπεριλαμβανομένης και της υπογραφής των απαραίτητων εγγράφων ολοκληρώθηκε εντός μίας ώρας. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση που ασκούνταν αγωγή στα πολιτικά δικαστήρια η διαδικασία θα διαρκούσε τουλάχιστον 8 μήνες.

Το εν λόγω συμφωνητικό (πρακτικό) διαμεσολάβησης αφού κατατέθηκε στο ως άνω αρμόδιο Πρωτοδικείο, και έγινε τίτλος εκτελεστός σύμφωνα με το άρθρο 904 περ. ζ’ του ΚΠολΔ, στη συνέχεια κατατέθηκε στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο όπως ο νόμος ορίζει, για να καταχωρισθεί στα κτηματολογικά βιβλία ώστε να διαγραφεί ως εμπράγματο βάρος, αναπληρώνοντας έτσι πλήρως τον συμβολαιογραφικό τύπο και την δικαστική απόφαση τα οποία μέχρι πρόσφατα αποτελούσαν τους μοναδικούς τίτλους που καταχωρίζονταν στα υποθηκοφυλακεία και στο Κτηματολόγιο για να διαγραφεί το βάρος από το βιβλίο υποθηκών και από το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αντίστοιχα.

Σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 5 του Ν.4640/2019 ‘Το πρακτικό της διαμεσολάβησης του παρόντος άρθρου από την κατάθεσή του στη γραμματεία του κατά την παράγραφο 2 αρμόδιου Δικαστηρίου, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης, σύμφωνα με το εδάφιο γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 293 Κ.Πολ.Δ’. Συνεπώς, εξομοιώνεται πλήρως ως προς τη δεσμευτικότητά του με τα ως άνω δημόσια έγγραφα (συμβολαιογραφικό έγγραφο και δικαστική απόφαση) και δεν απαιτείται η μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση του δανειστή.

Tο πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος για την εξάλειψη και της προσημείωσης υποθήκης, όπως ρητά πλέον προκύπτει απο το άρθρο 1274 ΑΚ όπως τροποποιήθηκε με το Ν.5095/2024.

Η εξάλειψη υποθήκης και προσημείωσης, με τίτλο το πρακτικό επιτυχούς διαμεσολάβησης διεξάγεται ανεξάρτητα με τον τρόπο που είχε εγγραφεί η υποθήκη, ή η προσημείωση αντίστοιχα, είτε δηλαδή με δικαστική απόφαση, είτε με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Στην περίπτωση όμως που ένα από τα μέρη είναι το Δημόσιο, Ο.Τ.Α. ή Ν.Π.Δ.Δ., η διαφορά δεν μπορεί να υπαχθεί στη διαδικασία της διαμεσολάβησης οπότε στην περίπτωση αυτή δεν μπορεί να υπογραφεί πρακτικό διαμεσολάβησης για την εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης.

Ο Υποθηκοφύλακας και ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αντίστοιχα έχουν υπηρεσιακό καθήκον να διαγράψουν (εξαλείψουν) την προσημείωση και την υποθήκη από τα οικεία βιβλία όταν προσκομισθεί ενώπιόν τους πρακτικό διαμεσολάβησης. Σημειώνεται ότι επί άρνησης του Υποθηκοφύλακα να προβεί στη ζητούμενη καταχώριση της εξάλειψης μπορεί να εξαναγκασθεί εφόσον γίνει δεκτή αγωγή στα πολιτικά δικαστήρια κατά τη διαδικασία των άρθρων 791 ΚΠολΔ. Επι άρνησης Προϊσταμένου του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρίσει το πρακτικό διαμεσολάβησης στα κτηματολογικά βιβλία για λόγους που εκφεύγουν του ελέγχου νομιμότητας στον οποίο περιορίζεται (κατ’ άρθρο 16 παρ. 1 του Ν.2664/1998),  προβλέπεται η δυνατότητα δικαστικής προσφυγής με άσκηση αντιρρήσεων ενώπιον του αρμόδιου Κτηματολογικού Δικαστή.

 

Πλεονεκτήματα της διαμεσολάβησης σε σχέση με τις άλλες μεθόδους εξάλειψης

α) Για την καταχώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης στο Κτηματολόγιο δεν απαιτούνται πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ αρ. 54^α Ν.4174/2013 καθώς και φορολογική-ασφαλιστική ενημερότητα, σε αντίθεση με την καταχώριση συμβολαιογραφικής πράξης εξάλειψης υποθήκης όπου τα παραπάνω, μεταξύ αρκετών άλλων δικαιολογητικών, είναι απαιτούμενα έγγραφα.

β) Επίσης, δεν απαιτείται να προηγηθεί άσκηση αγωγής για την εξάλειψη της υποθήκης ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου, αλλά μπορεί να γίνει απευθείας εκούσια διαμεσολάβηση που θα καταλήξει σε πρακτικό διαμεσολάβησης.

γ) Επιπρόσθετο όφελος της διαμεσολάβησης είναι και το ότι είναι συμφερότερη οικονομικά σε σχέση με τις άλλες μεθόδους εξάλειψης (συμβολαιογραφική και δικαστική). Ειδικότερα, διότι η εξάλειψη υποθήκης με συμβολαιογραφική πράξη έχει μεγάλο κόστος, συνδεόμενο με το ποσό της ασφαλιζόμενης απαίτησης, ενώ το κόστος της διαμεσολάβησης είναι ανεξάρτητο από το ύψος της απαίτησης. Επίσης η δαπάνη μεταγραφής ή καταχώρισης στο Υποθηφυλακείο, ή στο Κτηματολόγιο αντίστοιχα, του πρακτικού διαμεσολάβησης που περιέχει συμφωνία για εξάλειψη υποθήκης είναι κατά πολύ μικρότερη σε σχέση με εκείνη μιας συμβολαιογραφικής πράξης δεδομένου ότι το πρακτικό διαμεσολάβησης αντιμετωπίζεται ως προς την μεταγραφή/καταχώριση ως δικαστική απόφαση με πάγιο τέλος, χωρίς επιβάρυνση με αναλογικά τέλη χαρτοσήμου υπολογιζόμενα με βάση το ποσό της υποθήκης που πρόκειται να εξαλειφθεί.

δ) Αναφορικά με την εξοικονόμηση χρόνου που προσφέρει, πρέπει να λεχθεί ότι η διαμεσολάβηση μπορεί να διεξαχθεί και σε μία μόλις ημέρα εφόσον υπάρχει συναίνεση από όλα τα μέρη της διαφοράς. Σημαντικό επίσης πλεονέκτημά της είναι και το ότι μπορεί να διεξαχθεί είτε με φυσική παρουσία όλων των εμπλεκόμενων μερών στον ίδιο τόπο και χρόνο ή με τη διαδικασία της τηλεδιάσκεψης.

 

Από τα παραπάνω προκύπτει με ενάργεια ότι η διαμεσολάβηση είναι ένας καινοτόμος θεσμός που αξίζει να τύχει της προτίμησης των δικηγόρων και των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών βαρυνόμενων ακινήτων αναφορικά με την εξάλειψη της εμπράγματης ασφάλειας της υποθήκης και της προσημείωσης.

Περισσότερα για το θεσμό της διαμεσολάβησης μπορείτε να διαβάσετε στο άρθρο μου που βρίσκεται στον κάτωθι σύνδεσμο:    https://evgnosia-papadopoulou.gr/blog/diamesolabisi

 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου,

Δικηγόρος-Διαπιστευμένη Κτηματολογική και Οικογενειακή Διαμεσολαβήτρια

 

Βιβλιογραφία:

- Γνώμη της Επιτροπής Νομικών Θεμάτων υπ’ αρ. 18/2021, Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης, η οποία έχει αναρτηθεί στην Ιστοσελίδα Διαμεσολάβησης του Υπουργείου Δικαιοσύνης (<<https://www.diamesolavisi.gov.gr/gnomes-epitropis-nomikon-thematon>>)

-Το πρακτικό διαμεσολάβησης ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης και ως τίτλος προς μεταγραφή, Ελισάβετ Τσέλιου, ΕφΑΔΠολΔ, 511 επ.

-Το πρακτικό διαμεσολάβησης ως τίτλος διόρθωσης εσφαλμένου ΚΑΕΚ και ως τίτλος εγγραφής ή εξάλειψη υποθήκης, Αντώνιος Μικροπανδρεμένος, σε: Εθνικό Κτηματολόγιο και Διαμεσολάβηση, Συλλογικό έργο, Εκδόσεις Σάκκουλας, 2021, σελ. 191-196