Η αύξηση του ενοικίου πριν και μετά τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου σε αστικές και επαγγελματικές μισθώσεις
Στο παρακάτω άρθρο αναλύεται ένα ζήτημα που απασχολεί αρκετούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων ιδίως τα τελευταία έτη κατά τα οποία παρατηρούνται ιδιαίτερες διακυμάνσεις στις τιμές των ενοικίων λόγω της αυξημένης ζήτησης για ενοικίαση.
Ειδικότερα, εξετάζεται το ζήτημα της αύξησης του ενοικίου, η νομική αντιμετώπιση του οποίου διαφέρει ανάλογα με το χρονικό στάδιο της μίσθωσης στο οποίο ανακύπτει. Για το λόγο αυτό, η ανάπτυξη που ακολουθεί διακρίνεται σε τρία μέρη: στην αύξηση του ενοικίου κατά το αρχικό στάδιο της σύναψης του μισθωτηρίου συμβολαίου, στο στάδιο της συμφωνηθείσας διάρκειας της μίσθωσης και στο στάδιο μετά τη λήξη της μίσθωσης. Μεταξύ των επιμέρους ζητημάτων που εξετάζονται είναι οι ρήτρες αναπροσαρμογής στα μισθωτήρια συμβόλαια, η εκ του νόμου (αυτόματη) αναπροσαρμογή καθώς και το πώς μπορεί να διεκδικηθεί το αναπροσαρμοσμένο ποσό ενοικίου όταν ο ενοικιαστής το καθυστερεί ή δεν το πληρώνει.
1) Οι ρήτρες αναπροσαρμογής ενοικίου-Στάδιο της σύναψης του μισθωτηρίου συμβολαίου
Στο δικαιϊκό μας σύστημα, ο καθορισμός του ύψους του ενοικίου αλλά και της συχνότητας αναπροσαρμογής του τόσο στις αστικές όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις εξαρτάται από την ελεύθερη συμφωνία των συμβαλλομένων αλλά πρέπει να προσδιορίζεται με σαφή κριτήρια. Συνεπώς, οι συμβαλλόμενοι έχουν τη δυνατότητα να συμφωνήσουν είτε ένα σταθερό ποσό μισθώματος που θα ισχύει για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, είτε τη σταδιακή αύξησή του κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα σε μορφή συγκεκριμένου ποσού ή ποσοστού επί του καταβαλλόμενου μισθώματος ή σπανιότερα την ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, η οποία ορίζεται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία στο 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), όπως αυτός υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία *.
Οι συμβαλλόμενοι μπορούν επίσης να συμφωνήσουν ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί από ορισμένο χρονικό σημείο και πέραν (π.χ για το χρόνο μετά την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης) κατόπιν κοινής ειδικής συμφωνίας τους, χωρίς απαραιτήτως να καθορίσουν εκ των προτέρων το ύψος του μισθώματος. Μπορούν ακόμη να συμφωνήσουν ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί ανάλογα με τις μισθωτικές συνθήκες (ομοειδών ακινήτων) της περιοχής του μισθίου ακινήτου. Στις τελευταίες αυτές δύο περιπτώσεις όμως, θα πρέπει η σχετική ρήτρα να είναι διατυπωμένη με τέτοιο τρόπο ώστε να προκύπτει με σαφήνεια ότι τα μέρη θέλησαν να δεσμευτούν ως προς την αναπροσαρμογή (έστω με ατελή συμφωνία ως προς το ύψος του μισθώματος). Σε διαφορετική περίπτωση, μία τέτοια ρήτρα θα κινδυνεύει να θεωρηθεί άκυρη, δηλαδή δεν θα αναπτύσσει αποτελέσματα, και άρα δεν θα μπορούν να αναζητηθούν ούτε δια της δικαστικής οδού τα αναπροσαρμοσμένα ποσά ενοικίων.
Πρέπει κατά συνέπεια να τύχει ιδιαίτερης προσοχής η διατύπωση του σχετικού όρου περί αναπροσαρμογής του ενοικίου στο μισθωτήριο συμβόλαιο, λαμβανομένου επίσης υπόψη ότι σε περίπτωση αμφιβολίας, το δικαίωμα προσδιορισμού του μισθώματος ανήκει στον εκμισθωτή και επιπρόσθετα, ότι σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή ο καθορισμός του ενοικίου μπορεί να πραγματοποιηθεί δικαστικά ώστε να καθορισθεί το ενοίκιο από το δικαστήριο ‘κατά δίκαιη κρίση’ ερμηνεύοντας τη σύμβαση, το νόμο και με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας.
2) Η αύξηση του ενοικίου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, η διάρκεια της μίσθωσης ακινήτου για οικογενειακή στέγη (κύριας κατοικίας) είναι τουλάχιστον τριετής ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Επειδή η διάταξη αυτή είναι αναγκαστικού δικαίου και δημόσιας τάξης, αυτό σημαίνει ότι αν έχει συμφωνηθεί χρονική διάρκεια μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Εφόσον λοιπόν δεν έχει συμφωνηθεί ρήτρα για αύξηση του ενοικίου, θα ισχύει για όλη τη συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης το ενοίκιο που συμφωνήθηκε. Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής θελήσει, διαρκούσης της μίσθωσης, να ζητήσει αύξηση του ενοικίου ή ακόμα και λύση της μίσθωσης, διότι έχουν αυξηθεί οι τιμές των ενοικίων στην περιοχή, θα πρέπει υπο συγκεκριμένες προϋποθέσεις να προσφύγει στη δικαιοσύνη καταθέτοντας αγωγή αναπροσαρμογής του ενοικίου σύμφωνα με τα άρθρα 288 ή 388 ΑΚ.
Η ελάχιστη διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης είναι σύμφωνα με τη νομοθεσία (Ν. 4242/2014) ομοίως τριετής. Σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 7 παρ.2-3 πδ 34/1995) αν δεν έχουν συμφωνήσει καθόλου τα μέρη την αναπροσαρμογή, ή αν έχουν συμφωνήσει την αναπροσαρμογή αλλά η ρήτρα αυτή είναι άκυρη (λόγω εσφαλμένης διατύπωσης όπως προελέχθη), τότε η πρώτη αυτόματη, χωρίς δηλαδή τη μεσολάβηση δικαστηρίου, νόμιμη αναπροσαρμογή μπορεί να γίνει μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης η οποία καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4% και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικών αξιών, της αγοραίας αξίας του. Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τα παραπάνω μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής.
Εφόσον ο μισθωτής καταστεί υπερήμερος ως προς την καταβολή του ποσού της αναπροσαρμογής επί του βασικού μισθώματος, μπορεί να επιδιωχθεί σε βάρος του η έκδοση διαταγής πληρωμής από το αρμόδιο δικαστήριο. Επίσης, παρά την καθιέρωση των παραπάνω αντικειμενικών κριτηρίων, επειδή μπορούν να δημιουργηθούν αμφισβητήσεις ως προς το ποσό της αναπροσαρμογής, υπάρχει και η δυνατότητα δικαστικής επίλυσης της διαφοράς με αναγνωριστική αγωγή ή και εξωδικαστικής επίλυσης της διαφοράς με χρήση μέσων εναλλακτικής επίλυσης διαφορών (βλ. Διαμεσολάβηση κλπ).
3) Η αύξηση του ενοικίου μετά την λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης
Στις μισθώσεις κατοικιών, ο Ν.2235/1994 (άρθρο 1 παρ.5) ορίζει ότι από το χρονικό σημείο μεταξύ της λήξης του συμφωνημένου στο μισθωτήριο χρόνου (στην περίπτωση δηλαδή που η μίσθωση έχει συμφωνηθεί να έχει συντομότερη διάρκεια από την τριετία) και τη λήξη της αρχικής από τη σύναψη της μίσθωσης τριετίας και υπο την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει ειδική πρόβλεψη για αύξηση στο μισθωτήριο συμβόλαιο, τότε μόνο μπορεί να ζητηθεί από τον εκμισθωτή αύξηση του ενοικίου για τον υπόλοιπο ως το πέρας της τριετίας χρόνο με βάση την τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Μετά την πάροδο της τριετίας όμως, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα.
Εφόσον έχει συμφωνηθεί ότι μετά την λήξη της μίσθωσης τα μέρη θα πρέπει να προσέλθουν σε συμφωνία για αύξηση του ενοικίου και ο μισθωτής δεν συμπράττει στην αύξηση επειδή επιθυμεί να συνεχίσει να καταβάλει το αρχικά συμφωνημένο ενοίκιο, τότε ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει δικαστικά τη λύση της μίσθωσης διεκδικώντας παράλληλα εφόσον το επιθυμεί και τη διαφορά μεταξύ του συμφωνημένου καταβαλλόμενου ενοικίου και του αυξημένου ενοικίου που θα μπορούσε να επιτύχει στην ελεύθερη αγορά ενοικίων.
Από την επισκόπηση των παραπάνω, καταδεικνύεται, μεταξύ άλλων, η ανάγκη για επιμελή σύνταξη των μισθωτηρίων συμβολαίων από εξειδικευμένους στο αντικείμενο των μισθώσεων νομικούς, ώστε να προληφθούν ζητήματα αμφισβητήσεων μεταξύ ιδιοκτητών-ενοικιαστών που μπορούν να καταλήξουν σε δικαστικές διαμάχες καθώς επίσης και να προληφθεί ο κίνδυνος για συμπερίληψη ρητρών αναπροσαρμογής σε μισθωτήρια οι οποίες δεν θα αναπτύσσουν ισχύ και θα λογίζονται άκυρες.
_______________________________________________
*Τα στοιχεία του ΔΤΚ διατίθενται στην ιστοσελίδα της ΕΛΣΤΑΤ στην διεύθυνση www.statistics.gr.
Ευγνωσία Παπαδοπούλου
*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).