Φθορές στο μίσθιο: χρόνος παραγραφής της αξίωσης αποζημίωσης (6μηνο, 5ετία, 20ετία)

Η πρόκληση φθορών στο μίσθιο ακίνητο oι οποίες συνήθως διαπιστώνονται μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή είναι ένα φαινόμενο το οποίο αντιμετωπίζουν συχνά ιδιοκτήτες ακινήτων και κατά συνέπεια ομοίως συχνά απαντάται στην δικηγορική πρακτική. 

Ανεξαρτήτως αν οι φθορές οφείλονται σε δόλο ή αμέλεια του ενοικιαστή ή αν γεννήθηκαν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή μετά τη λήξη της μίσθωσης, γεννάται αξίωση αποζημίωσης υπερ του ιδιοκτήτη έναντι του μισθωτή ή των τρίτων προσώπων που προκάλεσαν τις φθορές.

Στην παρακάτω ανάπτυξη θα ασχοληθούμε με περιπτωσιολογία σχετική με τον χρόνο παραγραφής της αξίωσης αποζημίωσης του ιδιοκτήτη κατά του ενοικιαστή, η οποία διακρίνεται σε τρία μέρη, καθώς σύμφωνα με τη νομοθεσία των μισθώσεων, η παραγραφή είναι εξάμηνη, πενταετής ή εικοσαετής.

 

 

1) Πότε ο χρόνος παραγραφής είναι εξάμηνο :

Όταν πρόκειται για φθορές και μεταβολές της υλικής υπόστασης του μισθίου ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των συστατικών του μερών, αυτών δηλαδή των εγκαταστάσεων που δεν είναι δυνατόν να αποχωρισθούν από το μίσθιο, καθώς και των παραρτημάτων του, δηλαδή των κινητών πραγμάτων που εκμισθώθηκαν μαζί με το κυρίως μίσθιο προς το σκοπό εξυπηρέτησης του σκοπού της μίσθωσης (π.χ συσκευές), έστω και αν αυτές οι φθορές οφείλονται σε αδικοπραξία, τότε η αξίωση αποζημίωσης του εκμισθωτή παραγράφεται στους έξι μήνες σύμφωνα με το άρθρο 602 του Αστικού Κώδικα. Η διάταξη αυτή έχει εφαρμογή τόσο στις αστικές όσο και στις εμπορικές μισθώσεις.

 

 

2) Πότε ο χρόνος παραγραφής είναι πενταετία:

α) Σε περίπτωση που η φθορά του μισθίου προκλήθηκε από τρίτο πρόσωπο, όπως είναι για παράδειγμα ο βοηθός εκπλήρωσης του μισθωτή (π.χ σύνοικος), το πρόσωπο αυτό ευθύνεται σε αποζημίωση με τη νομική βάση της αδικοπραξίας και επομένως η απαίτηση του εκμισθωτή κατά του τρίτου υπόκειται στην πενταετή παραγραφή κατ’ άρθρο 937 Αστικού Κώδικα.

β) Αν η αξίωση αποζημίωσης οφείλεται στην αφαίρεση και παρακράτηση του μισθίου κινητού πράγματος ή κινητών πραγμάτων που εκμισθώθηκαν μαζί με το κυρίως μίσθιο (ΑΚ 937), ομοίως η παραγραφή είναι πενταετής.

 

3) Πότε ο χρόνος παραγραφής είναι εικοσαετία:

α) Σε περίπτωση που η αξίωση αποζημίωσης προέρχεται από αθέτηση υποχρέωσης από τη μισθωτική σύμβαση. Για το λόγο αυτό θέλει ιδιαίτερη προσοχή κατά τη σύνταξη του συμφωνητικού μίσθωσης ώστε ο σχετικός όρος να είναι ορθά νομοτεχνικά συνταγμένος.

β) Επίσης, αν το ακίνητο καταστραφεί ολοσχερώς οπότε ανακύπτει αδυναμία απόδοσής του (ΑΚ 249)

γ) Αν ο μισθωτής αναγνωρίσει την οφειλή του με αφηρημένη αναγνώριση χρέους.

 

 

Πότε εκκινεί ο υπολογισμός του χρόνου παραγραφής;

Στις περιπτώσεις όπου ο χρόνος παραγραφής είναι το εξάμηνο, κατ΄άρθρο 602 ΑΚ, ο υπολογισμός του χρόνου παραγραφής, εκκινεί από την επομένη της πραγματικής παραλαβής του ακινήτου από τον εκμισθωτή, διότι μόνο μετά από  αυτή έχει ο ιδιοκτήτης τη δυνατότητα να διαπιστώσει την ύπαρξη ή την ακριβή έκταση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου.

Αξίζει να προστεθεί ότι η παραγραφή αναστέλλεται για όσο χρόνο ο εκμισθωτής εμποδίστηκε από λόγο ανωτέρας βίας να ασκήσει την αξίωσή του αυτή.

Η παραγραφή διακόπτεται με την άσκηση της σχετικής αγωγής αποζημίωσης.

 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου

*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).