Ζητήματα απο την μετατροπή της αρχικής χρήσης κατοικίας με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb)

Στο παρόν κείμενο αναπτύσσονται απο τη σκοπιά του εμπράγματου δικαίου και συγκεκριμένα του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας και οροφοκτησίας, οι νομικές περιπλοκές που δημιουργούνται απο το σύγχρονο φαινόμενο της αυθαίρετης και μονομερούς μετατροπής της αρχικής χρήσης μίας κατοικίας απο οικιστική σε επαγγελματική ή μη επαγγελματική χρήση λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων τουριστικών καταλυμάτων, επονομαζόμενη " Airbnb". Επίσης , πραγματεύεται το πώς αυτές μπορούν να εξομαλυνθούν προς το συμφέρον του εκάστοτε ιδιοκτήτη που επιθυμεί τη μετατροπή χρήσης όσο και προς το συμφέρον των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Ως νομικοί, με την ταχύτατη εξάπλωση και εδραίωση του μορφώματος της βραχυχρόνιας και ευκαιριακής μίσθωσης ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (τύπου Airbnb), η οποία έχει εξοπλιστεί με ειδικό νομοθέτημα, δηλαδή τον Ν.  4446/2016 (Άρθρο 111), όπως τροποποιήθηκε με τις διατάξεις των άρθρων 36 του Ν. 4465/2017 και 84 του Ν.4472/2017, καλούμαστε συχνότατα τα τελευταία έτη, να απαντήσουμε επί του εξής ζητήματος που μας θέτουν ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι μοιράζονται τους ίδιους κοινόχρηστους χώρους στην ίδια οικοδομή ή σε συγκρότημα κατοικιών με τους ιδιοκτήτες-εκμισθωτές που μετατρέπουν την κατοικία τους σε μισθωμένο τουριστικό κατάλυμα για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω των ψηφιακών πλατφορμών του προαναφερθέντος τύπου.  Το ερώτημα αυτό δεν είναι άλλο απο το αν η χρήση ενός ακινήτου με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του ως τουριστικού καταλύματος συνιστά οικιστική χρήση η οποία επιτρέπεται απο τον Κανονισμό ή αν συνιστά χρήση άλλου είδους χρήση η οποία δεν θεωρείται ως επιτρεπόμενη χρήση απο την πληθώρα των Κανονισμών. Συναρτώμενο είναι και το εξίσου σύνηθες ερώτημα ως προς το πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί νομικά η αποκλειστική  χρήση των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής απο τους βραχυχρόνιους μισθωτές-οικιστές οι οποίοι συνήθως αγνοούν την υποχρέωση συμμόρφωσής τους στον εν ισχύι κανονισμό οικοδομής, και ως αποτέλεσμα οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες παρεμποδίζονται στην άσκηση των δικαιωμάτων χρήσης επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της οικοδομής.

 

 

Τρόποι προστασίας των συνιδιοκτητών απο προσβολές του δικαιώματός τους στη χρήση των κοινόχρηστων χώρων αλλά και απο τη μετατροπή χρήσης της κατοικίας απο 'οικιστική' σε 'άλλη χρήση':

Αρχικά, αξίζει να υπογραμμισθεί ότι, ελλείψει ειδικότερης διάταξης στο σχετικό νομοθέτημα που ρυθμίζει τις βραχυχρόνιες και ευκαιριακές μισθώσεις, εφαρμόζονται  οι διατάξεις της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας καθώς και οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με τις οποίες, τόσο επί κάθετης όσο και επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη σύμφωνη με τον Κανονισμό οικοδομής ή πολυκατοικίας χρήση, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Σε περίπτωση δε που αυτή προσβάλλεται, δικαιούται ο συνιδιοκτήτης αυτός να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον. Κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, κοινόχρηστα πράγματα, επί των οποίων υπάρχει εκ του νόμου συγκυριότητα κατ' αναλογία με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστου ιδιοκτήτη, θεωρούνται το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα) κλπ. Αρκετά πρόσφατα, με την απόφαση-σταθμό υπ'αρ. 16158/2018, το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης (δημοσιευμένη στην ΤΝΠ Νomos), έταμε, μέσω  αρκετά εμπεριστατωμένης αιτιολογίας, το ζήτημα της παρεμπόδισης χρήσης των πραγμάτων που προορίζονταν για κοινή χρήση σύμφωνα με τον Κανονισμό, συγκεκριμένα της κοινόχρηστης πισίνας καθώς και άλλων κοινόχρηστων πραγμάτων, που βρίσκονταν σε ένα συγκρότημα κατοικιών. Σύμφωνα με το ιστορικό, μία κατοικία που ανήκε στο ως άνω συγκρότημα κατοικιών είχε υποστεί μετατροπή χρήσης έχοντας λάβει ειδικό σήμα του ΕΟΤ για εκμισθωμένες επιπλωμένες επαύλεις και  διαφημιζόταν σε τουριστικούς καταλόγους και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο. Το εν λόγω επιληφθέν δικαστήριο, εκτός του ότι αναγνώρισε την ύπαρξη παρακωλυτικής χρήσης απο πλευράς των τουριστών-οικιστών που έκαναν αποκλειστική χρήση των κοινόχρηστων χώρων, προέβη μέσω της ερμηνείας του συγκεκριμένου υπο κρίση Κανονισμού, σε έναν διαχωρισμό πολύ κομβικό για την υπόθεση. Συγκεκριμένα, διαχώρισε τον 'οικιστικό σκοπό' απο τον 'οποιονδήποτε άλλο σκοπό' ο οποίος ρητά απαγορευόταν στον υπό κρίση Κανονισμό, μνημονεύοντας ότι '«οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία', δεδομένου ότι αποδείχθηκε ότι οι λογαριασμοί της κατοικίας πληρώνονταν απο την ιδιοκτήτρια, η οποία παρείχε επιπλέον υπηρεσίες όπως καθαριότητα στην κατοικία και τους κοινόχρηστους χώρους, κηπουρό, ίντερνετ, υπηρεσίες ξενάγησης, τουριστικών οδηγιών, οργάνωσης της έλευσης και της αποχώρησης ειδικά όταν υπάρχουν διαδοχικοί μισθωτές οι οποίοι μπορούν να συνυπάρχουν την ίδια μέρα. Πρόκειται για μία πρωτοποριακή απόφαση, καθώς για πρώτη φορά διακρίνεται ο 'οικιστικός σκοπός' απο τους 'άλλους σκοπούς', ούτως ώστε να θεωρηθεί η παράνομη μεταβολή χρήσης της κατοικίας ως παραβίαση του κανονισμού, ο οποίος εν προκειμένω επέσυρε ποινικές ρήτρες για την παράνομη μετατροπή της χρήσης, για μη γνωστοποίηση του Κανονισμού και της υποχρέωσης τήρησής του στους οικιστές πελάτες της ιδιοκτήτριας, για κατάληψη των κοινόχρηστων χώρων και συνεχιζόμενη υπότροπη παραβίαση, οι οποίες ποινικές ρήτρες είθισται να περιλαμβάνονται στους περισσότερους κανονισμούς σε περιπτώσεις σοβαρών παραβιάσεων όπως οι ως άνω. Εν τέλει το δικαστήριο,  σύμφωνα με τα αιτηθέντα, επιδίκασε ποινικές ρήτρες για τις ως άνω παραβιάσεις, συνολικού ποσού 4.400 Ευρώ.

Περαιτέρω, δέον να σημειωθεί επίσης ότι σε περίπτωση πρόσκρουσης σε διατάξεις του κανονισμού, οι οροφοκτήτες εφόσον αποδεδειγμένα έχουν υποστεί ζημία διατηρούν επιπλέον αξίωση αποζημίωσης εκ του νόμου (βλ. Δ.Παπαστερίου, Οριζόντια και Κάθετη ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο-Συστηματική Ερμηνεία, Σάκκουλας, 2014, σελ. 506). Αν η παράβαση του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο συνιδιοκτήτης που ζημιώνεται και προσβάλλεται στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητάς του, να στραφεί κατά του παραβιάσαντος και να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών για την αποκατάσταση τόσo της θετικής του ζημίας όσο και για χρηματική ικανοποίηση της ηθικής του βλάβης.  

 

 

Τρόποι προστασίας του ιδιοκτήτη που θέλει να μετατρέψει την κατοικία του σε τουριστικό κατάλυμα υπο καθεστώς βραχυχρόνιας ή ευκαιριακής μίσθωσης:

Παρατηρείται ακόμη, ότι οι περισσότεροι παλαιότεροι  Κανονισμοί (συνήθως πριν το 2016), όχι μόνο δεν περιλάμβαναν  συγκεκριμένο όρο που να απαγορεύει ρητά την βραχυχρόνια μίσθωση, εύλογα, καθώς δεν υφίστατο το συγκεκριμένο είδος μίσθωσης και πέραν αυτού, είτε απαγόρευαν ρητά τη χρήση ενός ακινήτου ως ξενοδοχείου, πανδοχείου κλπ, είτε επέτρεπαν μόνο την χρήση των ακινήτων της οικοδομής ως κατοικιών. Πώς μπορεί λοιπόν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου να παρακάμψει τέτοιου είδους ζητήματα στην περίπτωση που επιθυμεί να αλλάξει τη χρήση του ακινήτου του απο οικιστική σε χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης προκειμένου να το εκμισθώνει νόμιμα μέσω της πλατφόρμας Airbnb ή αντίστοιχων ιστοσελίδων;  Η κρατούσα νομολογία (ΜΠΘ 16158/2018, MΠΠειρ 3871/2001, ΕφΑθ 4474/1996, άπασες δημοσιευμένες στην ΤΝΠ Nomos) έχει κρίνει ότι τροποίηση του Κανονισμού δεν μπορεί να ζητηθεί δικαστικά υπο την προϋπόθεση συγκέντρωσης της πλειοψηφίας του 65% του συνόλου των συγκυρίων (σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρ. 9 του Ν.1562/1985) όταν υπάρχει Κανονισμός που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών ο οποίος δεν εμφανίζει ελλείψεις, με μόνο λόγο ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι διατάξεις του αδικούν αυτούς. Άρα, αν δεν υπάρχουν ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους, δεν επιτρέπεται η κατά τον προαναφερομένο τρόπο τροποποίηση του κανονισμού, ο οποίος μπορεί πλέον να τροποποιηθεί μόνο με τον τρόπο, που τυχόν ο ίδιος ο Κανονισμός ορίζει, άλλως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (βλ. σχετ. ΕΑ 4474/96 ΕλλΔνη 38.1919, ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, I. Κατρά: "Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας" έκδ. 2000, παρ. 293 Γ, 297 Δ', I. Κωστόπουλο: "Προβλήματα που έχουν σχέση με τη σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας και τον κανονισμό των πολυκατοικιών μετά το ν. 1562/1985" ΕΔΠ 1994 σελ. 161,163).   Κατά συνέπεια, η μοναδική λύση είναι να προβεί σε συμβολαιογραφική τροποποίηση των συγκεκριμένων διατάξεων του Κανονισμού, εφόσον συναινεί η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.

 

 

 

Η περίπτωση της εναντίωσης συνιδιοκτητών για συναινετική τροποποίηση του Κανονισμού-η λύση της διαμεσολάβησης ως μέσο εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών.

Στην ιδιαιτέρως πιθανή περίπτωση διαφωνίας ορισμένων συγκυρίων ως προς την υπογραφή του τροποποιητικού συμβολαίου του Κανονισμού ως προς το ζήτημα προσθήκης της χρήσης για το σκοπό εκμετάλλευσης μέσω μίσθωσης τύπου Airbnb, συνίσταται η υπαγωγή της διαφοράς στην εξωδικαστική διαδικασία επίλυσης διαφορών της διαμεσολάβησης η οποία ρυθμίζεται στις διατάξεις του Ν. 3898/2010 όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 4512/2018 και ισχύει ως σήμερα, η οποία ενδείκνυται για επίλυση γειτονικών διαφορών. Σκοπός είναι μέσω της εν λόγω διαδικασίας, να εκτεθούν οι θέσεις όλων των συμμετεχόντων μερών, εν προκειμένω όλων των συνιδιοκτητών, όπως επίσης θα γίνει προσπάθεια για να διαχωριστούν και να αναδειχθούν οι πραγματικές διαστάσεις των κωλυμάτων των μερών, να επεξηγηθούν οι όροι που θα περιληφθούν στον νέο Κανονισμό καθώς και να γίνει μία διαπραγμάτευση επί των όρων αυτών ούτως ώστε να καλυφθούν με ισότιμο και δίκαιο τρόπο οι επιθυμίες και τα κοινά συμφέροντα όλων των πλευρών. Για περισσότερες πληροφορίες ως προς τον θεσμό βλ: https://evgnosia-papadopoulou.gr/blog/diamesolabisi .

 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου