Έννομη προστασία για οχλήσεις απο γειτονικά ακίνητα

Οι γειτονικές διαφορές μεταξύ των ενοίκων μιας οικοδομής ή ενός συγκροτήματος κατοικιών αποτελούν αιτία διαπληκτισμών και έντονων συγκρούσεων και απαντούν συχνά στη δικαστηριακή πρακτική. Παρακάτω, παρατίθεται ενδεικτική περιπτωσιολογία απο τις υποθέσεις που έχουν αχθεί στα δικαστήρια και παρουσιάζουν νομικό ενδιαφέρον: 

 

1) Εκπομπές θορύβων, θερμότητας, αιθάλης, καπνού, αναθυμιάσεων κλπ (Άρθρο 1003 Αστικού Κώδικα)

Σύμφωνα με την ως άνω διάταξη, ο κύριος ακινήτου έχει υποχρέωση να ανέχεται την εκπομπή καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων και άλλες παρόμοιες επενέργειες που προκύπτουν απο άλλο ακίνητο, εφόσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου ή προέρχονται απο χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του κτήματος από όπου προκαλείται η βλάβη. Έτσι, γαυγίσματα σκύλων, φωνές παιδιών και ενηλίκων, χτυπήματα ντουλαπών, σύρσιμο επίπλων, χτυπήματα στους τοίχους και ιδίως κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, έχει κριθεί ότι, καθώς εκφεύγουν των 'συνήθων και ανεκτών θορύβων της καθημερινής ζωής, ιδίως σε αστικές και παραθεριστικές περιοχές', όχι μόνο προσβάλλουν την κυριότητα ή τη νομή κάποιου στο ακίνητο ιδιοκτησίας ή διαμονής του εφόσον είναι μισθωτής, αλλά παράλληλα προσβάλλουν και το δικαίωμα στην ψυχική υγεία ως ιδιαίτερη έκφανση του ευρύτερου δικαιώματος προσωπικότητας του ατόμου 'λόγω της διατάραξης του βιολογικού ρυθμού της ζωής (σιρκάδιου ρυθμού)'. 'Επιπλέον, η απόλαυση ενός ήρεμου περιβάλλοντος ελεύθερου απο ρύπους είναι και αυτή μία έκφανση του δικαιώματος επί της προσωπικότητας' (βλ. ΜΠΑθ 1523/2018, ΜΠΠειρ 629/2015, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών Ισοκράτης, ΕιρΑλεξ 71/2020, ΕιρΑθ 135/2018, ΜΠΘ 12134/2017, ΕιρΚω 66/2016, ΕιρΚω 99/2016, ΠΠρΑθ 846/2014, άπασες δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών Nomos).

Στις περιπτώσεις αυτές, ο θιγόμενος μπορεί να αναζητήσει νομική προστασία με ασφαλιστικά μέτρα για προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης προκειμένου να παύσουν οι συγκεκριμένες προσβολές της κυριότητας καθώς και της προσωπικότητάς του. Ωστόσο, δεν μπορεί να σωρευθεί στο ίδιο δικόγραφο το αίτημα για άρση και των δύο ειδών προσβολών, κυριότητας-νομής αφενός και προσωπικότητας αφετέρου, διότι υπάγονται σε διαφορετικά καθ' ύλην αρμόδια δικαστήρια. Λόγω της φύσης των ασφαλιστικών μέτρων τα οποία δεν οδηγούν σε ικανοποίηση του δικαιώματος παρά μόνο σε εξασφάλιση ή διατήρησή του (Άρθρο 692 παρ.4 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), τα τελευταία έχουν ισχύ μέχρι την έκδοση της απόφασης επί της τακτικής αγωγής. Συνεπώς, και εφόσον δεν αρθεί η προσβολή ή επαναληφθεί στο μέλλον, πρέπει ο οχληθείς ένοικος να ασκήσει τακτική αγωγή της οποίας το αποτέλεσμα θα επιλύει με οριστικό τρόπο τη διένεξη εντός του χρονικού διαστήματος που ορίζει η απόφαση των ασφαλιστικών μέτρων. Αίτημα τόσο της εν λόγω αγωγής όσο και της αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, είναι είτε η προστασία της νομής (Άρθρο 989 ΑΚ), είτε η προστασία της κυριότητας μέσω της αρνητικής αγωγής (Άρθρο 1108 ΑΚ), είτε η προστασία της προσωπικότητας (Άρθρο 57 ΑΚ). Το δικαστήριο, μετά απο αίτηση του θιγόμενου, μπορεί να διατάξει την άρση της υφιστάμενης προσβολής, την παύση της στο μέλλον καθώς και να επιδικάσει ως χρηματική ποινή ένα συγκεκριμένο ποσό το οποίο θα καταπίπτει υπερ του ενάγοντα στην περίπτωση που δεν συμμορφωθεί εκουσίως ο εναγόμενος με την απόφαση η οποία θα διατάσσει την άρση ή και την παύση της προσβολής. Είθισται επίσης, η πρόβλεψη για επιβολή προσωπικής κράτησης σε βάρος του εναγομένου στην περίπτωση παραβίασης της απόφασης και εξακολούθησης της διαταρακτικής συμπεριφοράς. Επιπρόσθετα, στην απόφαση επί της τακτικής αγωγής μπορεί να επιδικασθεί και  αποζημίωση στην περίπτωση που κριθεί ότι οι προσβολές συνιστούν αδικοπραξία η οποία έχει προκαλέσει υλική ή ηθική βλάβη στον ενάγοντα. 

 

2) Επιβλαβείς εγκαστάσεις (Άρθρα 1004-1005 ΑΚ)

'Ως εγκατάσταση νοείται κάθε χειροποίητο έργο ή κατασκεύασμα στο ακίνητο με διαρκή χαρακτήρα' 'και ανεξάρτητα αν αυτό λειτουργεί με ανθρώπινη δράση ή όχι' (βλ. ΕφΛαρ 126/2015, ΠΠρΑθ 816/2013, ΤΝΠ Nomos). 'Αδιάφορο επίσης είναι αν η εγκατάσταση χρησιμοποιείται ήδη ή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί. Αρκεί ότι η χρησιμοποίησή της θα έχει με βεβαιότητα ως συνέπεια παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του θιγόμενου' 'και διότι βλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου και δεν είναι συνήθεις για την περιοχή του βλάπτοντος κτήματος' (βλ. ΕιρΚω 66/2017, ΠΠρΑθ 816/2013, TNΠ Nomos). Ως επιβλαβείς εγκαταστάσεις τις οποίες τα ελληνικά δικαστήρια έκριναν ότι πρέπει να αρθούν εφόσον ήδη υφίστανται ή να παραλειφθεί η κατασκευή τους στο μέλλον, διότι η ύπαρξη ή η χρήση τους βλάπτει τα γειτονικά ακίνητα ακόμα και όταν υφίσταται η άδεια της αρχής (λ.χ Πολεοδομίας, κλπ) είναι οι εξής, σε ενδεικτική απαρίθμηση: κιόσκια, τηλεπικοινωνιακές καμπίνες-μονάδες δικτύου, επιχωματώσεις και τάφροι-χαντάκια με σκοπό την διοχέτευση όμβριων υδάτων τα οποία υποβαθμίζουν τη γενικότερη εικόνα και κατάσταση των κτισμάτων των γειτονικών ακινήτων, την αρχιτεκτονική αξία και λειτουργικότητά τους, παράθυρα-φεγγίτες τα οποία παρεμποδίζουν τη θέα, το φωτισμό και τον εξαερισμό κλπ. Παρά ταύτα έχει κριθεί ότι μόνο η ύπαρξη ανοιγμάτων σε τοίχο οικοδομήματος που είναι σε επαφή με το κοινό όριο (μεσότοιχο) δεν αποτελεί διατάραξη της νομής του όμορου προς τον τοίχο αυτόν ακινήτου. Αν ωστόσο προσβάλλεται η κυριότητα του γειτονικού ακινήτου με την κατασκευή αυτών των ανοιγμάτων υφίσταται η δυνατότητα της εμπράγματης αρνητικής αγωγής όπως αναπτύχθηκε παραπάνω (ΕιρΧαν 397/2017, ΕιρΡόδου 200/2014, ΑΠ 399/2006, άπασες δημοσιευμένες στην ΤΝΠ Nomos). 

 

3) Ρίζες ή κλαδιά και καρποί που πέφτουν στο γειτονικό ακίνητο (Άρθρα 1008-1009 ΑΚ)

Οι ανωτέρω διατάξεις προβλέπουν τη δυνατότητα του κυρίου του ακινήτου να κρατήσει για τον εαυτό του ή να κόψει τις ρίζες ή τα κλαδιά των δέντρων του γειτονικού ακινήτου που εισχωρούν ή εκτείνονται αντίστοιχα πάνω απο το κτήμα του, εφόσον τάχθηκε προηγουμένως στο νομέα του γειτονικού ακινήτου εύλογη προθεσμία για να τα κόψει και εφόσον πράγματι εμποδίζουν τη χρήση του ακινήτου. Οι καρποί αντίστοιχα που πέφτουν στο γειτονικό ακίνητο απο κάποιο δέντρο λογίζονται καρποί του ακινήτου στο οποίο πέφτουν. Η διάταξη δεν ισχύει αν αυτό το ακίνητο είναι κοινόχρηστο. 

Εκτός της αυτοδύναμης αυτής προστασίας,  ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου, έχει και τη δυνατότητα άσκησης της αρνητικής αγωγής, με την οποία μπορεί να ζητήσει να κόψει ο γείτονας τις ρίζες ή τα κλαδιά των δέντρων του, διότι στην περίπτωση αυτή η διατάραξη της κυριότητάς του επέρχεται διά της παραλείψεως του γείτονα να άρει την ενόχληση στην ιδιοκτησία του (βλ. ΕφΠατρ 289/2005, ΤΝΠ Nomos). Ορισμένα κριτήρια τα οποία εξετάζονται ως προς την απόδειξη του στοιχείου της διατάραξης είναι: η εμπόδιση του ηλίου που εισέρχεται στην κατοικία του θιγόμενου και η εμφάνιση υγρασίας στους εξωτερικούς τοίχους λόγω της έλλειψης ηλίου, ο φραγμός των υδρορρών απο τα φύλλα, ή η ύπαρξη κινδύνου λόγω των ισχυρών ανέμων να σπάσει ο κλάδος και να προκληθεί ζημία στην οικία καθώς και η ύπαρξη κινδύνου τραυματισμού του θιγόμενου ή των επισκεπτών του απο την πτώση του κλάδου. 

Εν κατακλείδι, δέον να υπογραμμισθεί ότι εκτός απο την επιλογή της προσφυγής στα τακτικά δικαστήρια, ο θιγόμενος μπορεί να επιλέξει την προσφυγή στην εξωδικαστική διαδικασία της διαμεσολάβησης υπο την απαραίτητη προϋπόθεση ότι συμφωνούν σε αυτήν όλα τα μέρη της διαφοράς τα οποία δεν χάνουν το δικαίωμα προσφυγής στη δικαιοσύνη στην περίπτωση που δεν καταλήξουν στην επίλυση της διαφοράς τους μέσω της διαμεσολάβησης. Το εν λόγω είδος εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών ενδείκνυται μάλιστα σε τέτοιου είδους πολυμερείς συνήθως διαφορές και επίσης έχει υψηλά ποσοστά επιτυχίας και μεγάλο βαθμό ικανοποίησης των μερών ως προς το αποτέλεσμα που είναι προϊόν των δικών τους επιλογών και συμφωνιών κοινά αποδεκτών και δεν είναι επιβαλλόμενο απο κάποιον τρίτο, όπως είναι ο δικαστής που καλείται να λάβει μία απόφαση υπερ της μίας ή της άλλης πλευράς.

Για περισσότερες πληροφορίες ως προς τον θεσμό βλ: https://evgnosia-papadopoulou.gr/blog/diamesolabisi 

 

Ευγνωσία Παπαδοπούλου

*Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση οι εδώ προσφερόμενες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικών συμβουλών, ούτε μπορούν να αντικαταστήσουν την εξατομικευμένη παροχή νομικών υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, η πρόσβαση στις σχετικές πληροφορίες δεν εκλαμβάνεται ως σχέση εντολής ανάμεσα στους επισκέπτες – χρήστες του δικτυακού τόπου και στο δικηγορικό γραφείο της γράφουσας και κατόχου του διακτυακού τόπου. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει).