Action for damages for lack of use

Αποζημίωση λόγω στέρησης χρήσης κοινού ακινήτου

Ένα  νομικό φαινόμενο που εμφανίζεται με ιδιαίτερη συχνότητα τα τελευταία χρόνια είναι η χρήση κοινού ακινήτου απο έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες η οποία εμποδίζει τη χρήση των υπολοίπων συνιδιοκτητών (κοινωνών). Συγκεκριμένα, πρόκειται για την κατάσταση που δημιουργείται όταν καταλείπεται ως κληρονομία ένα ακίνητο σε πολλούς κληρονόμους, συνηθέστερα συγγενείς μεταξύ τους, ή σε περιπτώσεις εν διαστάσει συζύγων που είναι συνιδιοκτήτες κοινού ακινήτου. Αιτία του φαινομένου είναι η οικονομική αδυναμία των συνιδιοκτητών να αντεπεξέλθουν στα έξοδα συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διανομής αλλά παράλληλα και στα εν γένει έξοδα του κοινού ακινήτου (έξοδα συντήρησης, τέλη κλπ) ή ακόμα και η απουσία διάθεσης μεταβίβασης του μεριδίου τους για συναισθηματικούς λόγους. Ως αποτέλεσμα, παραχωρούν τη χρήση του ακινήτου στον ένα συγκύριο είτε συνάπτοντας έγγραφο συμφωνητικό μίσθωσης, είτε άτυπα, συχνά συμφωνώντας ότι ο συνιδιοκτήτης που θα διαμένει σε αυτό θα επωμίζεται παράλληλα και όλα τα παραπάνω έξοδα με την προϋπόθεση να καταβάλει στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες και συγκληρονόμους τα ποσά που αντιστοιχούν στην ωφέλειά του απο τη χρήση του αυτή.

Το πρόβλημα ανακύπτει όταν ο εν λόγω συγκύριος που κάνει χρήση του ακινήτου δεν προβαίνει στην πληρωμή των χρημάτων που αντιστοιχούν στην ωφέλεια του απο τη χρήση του κληρονομιαίου ακινήτου. Σύμφωνα με τη νομική θεωρία και τις αποφάσεις των δικαστηρίων μας, στην περίπτωση αυτή τα χρηματικά ποσά δεν μπορούν να αναζητηθούν απο τον εν λόγω συγκύριο με βάση τις διατάξεις των μισθώσεων καθώς δεν πρόκειται για μισθωτική σχέση αλλά για σχέση κοινωνίας δικαιώματος όπως καλείται, σύμφωνα με τα άρθρα  785 επόμενα του Αστικού Κώδικα. Για την απόδοση της ωφέλειας απο τη χρήση του κοινού ακινήτου, προβλέπεται αγωγή αποζημίωσης λόγω στέρησης χρήσης απο τους εκτός χρήσης συγκληρονόμους-συνιδιοκτήτες με αίτημα να αποδοθεί η συγκεκριμένη χρηματική ωφέλεια για το μερίδιο έκαστου συνιδιοκτήτη.

Για τον υπολογισμό της ωφέλειας αυτής ως βάση υπολογισμού θεωρείται η μισθωτική αξία του συγκεκριμένου ακινήτου, αφού αφαιρεθούν φυσικά τα έξοδα εκμετάλλευσης, διοίκησης και συντήρησης του κοινού ακινήτου τα οποία υπερβαίνουν την αναλογία του μεριδίου του στα οποία προέβη ο επωφελούμενος συγκληρονόμος που είναι ο νομέας και κάτοχος του ακινήτου (βλ. την απόφαση Εφετείου Αθηνών υπ’αρ. 6386/2009). Επί του συγκεκριμένου ζητήματος ενδεικτικά αξίζει να επισημανθεί η απόφαση ΑΠ 1761/2008 στην οποία ως κρίσιμο γεγονός θεμελιωτικό της ευθύνης για αποζημίωση κρίθηκε η στέρηση της δυνατότητας χρήσης του κοινού ακινήτου, ενώ η έλλειψη πρόθεσης συνεκμετάλλευσης του κοινού ακινήτου απο την ενάγουσα δεν άσκησε ουσιώδη επιρροή στη δίκη περί αποζημίωσης. Επίσης και η απόφαση του Ειρηνοδικείου Φλώρινας υπ’αρ. 16/2017, σύμφωνα με την οποία θεωρείται νομικά αδιάφορο για τον ορισμό της πραγματικής βλάβης του αποστερούμενου κοινωνού, αν ο έτερος κοινωνός κάνει μερική ή εξ ολοκλήρου χρήση του ακινήτου καθώς επίσης και αν εκμεταλλεύεται πράγματι το κοινό ακίνητο ή όχι.

Επιπρόσθετα υπάρχει δυνατότητα να σωρευτεί και αίτημα αποζημίωσης απο αδικοπραξία όταν ο ένας κοινωνός στερεί τους άλλους με παράνομη πράξη (αυτοδικία) την χρήση του κοινού ή την απόλαυση των ωφελειών που πηγάζουν απο αυτό ή τον αποβάλλει απο το κοινό κάνοντας αποκλειστική χρήση αυτού.